2014全国房地产估价师执业资格考试辅导用书——《房地产估价案例与分析》命题点全面解读 caj kindle 百度云 azw3 夸克云 下载 pdb pdf

　　建筑考试培训研究中心应广大应试者的迫切要求，组织了一批执业资格考试辅导名师组成房地产估价师执业资格考试辅导用书编写委员会，利用这些考试辅导名师在具体辅导和命题工作中积累的经验，在全面锁定考纲教材变化、准确把握考试新动向的基础上，科学安排知识体系架构，以独特方法全方位剖析试题的真实含义，采用多维的解题方法拓展解题思路的编写理念编写了《2014全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》。

《2014全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》系列丛书的编写体例是：

命题规律解读 通过辅导用书编写委员会对房地产估价师执业资格考试的命题规律的准确定位，深度透视命题规律，帮助应试者理顺备考思路。

命题点解读 一种话题就是一种考点，一段材料就是一段积累。辅导用书编写委员会将房地产估价师执业资格考试的命题要点作了深层次的剖析和总结，帮助应试者有效形成基础知识的提高和升华。

历年考题诠解 辅导用书编写委员会依托历年众多真题，赋予专业讲解，全面引领应试者答题方向，悉心点拨应试者破题技巧，有效突破应试者的思维固态。

热点试题全解 辅导用书编写委员会在编写过程中，遵循考试大纲，结合考试教材，经过潜心研究、精心策划、重点筛选后编写出难易符合考试要求的典型试题，帮助应试者巩固已掌握的知识。

《2014全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》系列丛书的特点是：

“地毯式”搜索命题点——使考点插翅难飞；

“闪电式”速记命题点——把考试当作一场游戏；

“题库式”活用命题点——让命题者无计可施。

考试相关情况说明

备考复习指南

答题方法解读

答题卡填涂技巧

2007～2012年度《房地产估价案例与分析》试卷命题点分布

第一章　房地产估价文书写作

　命题规律解读

　命题点解读

第二章　不同类型房地产估价

　命题规律解读

　命题点解读

　历年考题诠解

　热点试题全解

　热点试题答案

第三章　不同目的房地产估价

　命题规律解读

　命题点解读

　历年考题诠解

　热点试题全解

　热点试题答案

第四章　房地产咨询顾问服务

　命题规律解读

　命题点解读

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第二章　不同类型房地产估价

　　历年考题诠解

　　一、问答题

　　【2010年考题】

　　某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

　　请问：

　　1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?

　　2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?

　　3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?

　　【参考答案】

　　1．政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。

　　2．收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：

　　(1)建筑物拆除费用。

　　(2)土地开发费用(如七通一平费用)。

　　(3)其他成本费用(如财务成本、管理费用)。

　　3．出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。

　　【2012年考题】

　　某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的8写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。

　　请问：

　　1．造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?

　　2．在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对8写字楼的租金做哪些方面的处理?

　　【参考答案】

　　1．租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金(不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入)，一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入)；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金(租约租金)还是市场租金。

　　2．统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

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